Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству

Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.

Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.

Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

  1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
  2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
  3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
  4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
  5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
  6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

  1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
  2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Почему покупка квартиры полученной по наследству и менее 3 лет в собственности несет огромные риски? Стоит ли идти на этот шаг?

Перефразируя классика, нас всех испортил квартирный вопрос, и очень часто жилье становится предметом ожесточенных споров, а порой и откровенно преступных действий.

Чтобы не оказаться в эпицентре подобных событий, осуществляя покупку квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности, предлагаем к ознакомлению нижеследующую информацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Стоит ли?

Так стоит ли покупать квартиру по наследству?

На этот вопрос достаточно уклончиво отвечают даже специалисты в сфере недвижимости.

Сложно выявить всех потенциальных наследников, которые вполне могут объявиться спустя годы после совершения сделки и заявить о своих претензиях.

Ст. 1155 ГК РФ допускает, что наследник мог не быть проинформирован о смерти наследодателя до определенного времени и предоставляет ему возможность восстановления своих прав в суде, если он докажет этот факт.

Очевидно, что предугадать развитие событий при такой формулировке практически невозможно.

Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.

Риски покупки квартиры по наследству

Чтобы наглядно представить основной риск такого приобретения, обратимся к перечню наследников, определяемых законом:

  1. Первая очередь – дети, родители, супруг(а). При этом дети как родные, так и усыновленные.
  2. Вторая очередь – бабушки и дедушки с обеих сторон, а также братья и сестры, полно- и неполнородные.
  3. Третья очередь – тети и дяди.

Список продолжается до седьмой очереди, которую замыкают падчерицы, пасынки, мачехи и отчимы. Если вспомнить, что у каждого из них есть свой круг потенциальных наследников, которые в рассматриваемом случае могут наследовать по представительству, становятся понятными опасения приобретателей недвижимости.

Кроме того, зачастую квартира принимается в наследство будучи в залоге или вкупе с долгами наследодателя. В этом случае покупателю придется иметь дело с требованиями кредиторов.

Читать еще:  Отказ от доли наследства можно ли оспорить

Еще один распространенный риск – обременение квартиры правами третьих лиц. Например, жилье может быть арендованным на длительный срок. По закону договор аренды не может быть расторгнут даже при смене собственника.

Также не исключено, что продавца могут признать недостойным наследником уже после совершения сделки.

Мошеннические схемы

До сих пор речь шла о рисках, вызванных большей частью стечением обстоятельств.

Однако покупатель вполне может стать жертвой намеренного корыстного умысла.

Наиболее популярные мошеннические действия:

  1. Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
  2. Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
  3. Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
  4. Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.

Советы покупателям

Чтобы максимально уберечь себя от убыточной сделки, перед ее совершением следует обязательно удостовериться в смерти предыдущего владельца, личности продавца, выяснить все операции, совершаемые с жилплощадью до настоящего времени.

Обязательно стоит узнать по возможности о составе семьи покойного.

Если квартира оставлена по завещанию, рекомендуется получить письменный отказ законных наследников оспаривать его в суде.

Если законных наследников несколько, в договоре должна быть подпись каждого из них.

Когда продавец представляет интересы всех наследников, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, заверенной нотариально.

Если она находится в собственности менее трех лет, от такой сделки лучше отказаться. Более наглядно представить себе всю последовательность действий поможет.

Пошаговая инструкция

  1. Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
  2. Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
  3. Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.

Типичны ситуации, когда покойный проживал с гражданской супругой, имея при этом детей от законной жены, не прописанных в квартире, но имеющих право претендовать на долю в квартире.

  • Шаг четвертый. Определение круга наследников, насколько это возможно. Если зафиксированы отказы от наследства, нелишне поинтересоваться их причиной.
  • Шаг пятый. Изучение документов – паспорта продавца, свидетельства о смерти предыдущего владельца, при наличии доверенности остальных наследников и т.п.
  • Покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее трех лет

    Как известно, квартира может быть продана только собственником.

    Если продавец, получивший квартиру по наследству, стал ее собственником менее трех лет назад, риски покупки такого жилья существенно возрастают:

    1. Во-первых, вспомним о сроке исковой давности по делам о наследстве: менее трех лет и при покупке квартиры вероятность появления не известных ранее претендентов на квартиру значительно увеличится.
    2. Во-вторых, зачастую нерадивые продавцы настаивают на снижении суммы сделки, аргументируя эту меру нежеланием платить налог, взимаемый при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет.

    Заключение

    Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности может обернуться значительным ущербом и длительными судебными разбирательствами, если не проявить изрядную долю бдительности.

    Учитывая множество деталей, требующих внимания при заключении такого рода сделки, рекомендуем перед ее совершением обратиться за помощью к специалистам.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

    Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

    Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

    Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры. И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

    В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

    Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

    И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

    Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

    Читать еще:  Сумма пошлины за вступление в наследство

    Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

    Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

    1. Проводите сделку с юристом.

    Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

    2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

    Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

    3. Оформлять договор через нотариуса.

    В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

    Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

    Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

    Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

    5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

    Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

    Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

    Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

    Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

    В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

    В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

    Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

    2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

    3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

    6. Титульное страхование от утраты права собственности.

    Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

    Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

    Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

    Если кто-то , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

    Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

    3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

    Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

    Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

    Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

    Читать еще:  Облагается ли налогом наследство в рб

    Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

    В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

    Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

    1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

    2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

    3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

    Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

    Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

    Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.

    Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.

    Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.

    Риски при покупке квартиры по наследству

    Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

    1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
    2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
    3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
    4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
    5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
    6. Признание завещания юридически ничтожным.

    Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

    3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

    Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

    1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
    2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

    Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

    Риски при покупке квартиры по завещанию

    Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

    Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

    1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
    2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
    3. Снижается количество спорных ситуаций;
    4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

    Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

    Список рисков при покупке завещанной квартиры:

    • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
    • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
    • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
    • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
    • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

    Случаи признания недостойным наследником:

    1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
    2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

    Когда не стоит покупать квартиру по наследству

    Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

    1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
    2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
    3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
    4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
    5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

    Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

    Пример из моего личного опыта:
    Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

    Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

    Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

    Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
    Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

    В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

    Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

    Ссылка на основную публикацию